新沃资本周敏琦:房地产基金真正进入大资管时代

  • 日期:01-09
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9月13日,由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和青科集团联合举办的“2013中国房地产基金峰会论坛”在北京举行。图为新和资本的周齐敏发表演讲。

以下是他分享的真实记录:

鑫禾资本成立于2010年10月,总部设在北京,分支机构设在广州和上海。该公司以金融控股的形式进行管理。目前,房地产业务部门占公司的很大比例。我们的房地产资产规模是100亿元。该公司的产品一直很丰富。我们注重专业和创新。我们喜欢以风险第一、风险和回报相等的方式投资。目前,核心城市是投资较多的项目所在地,国有企业、国有企业和大型开发商合作较多,资产管理公司和大型机构合作较多。

谈到房地产基金和房地产项目,我的观点是,你可能非常同意中国目前的情况是人们有钱,但他们找不到投资渠道。他缺乏房地产项目的资金,所以我们这样做完全可行。就目前而言,我们可以看到,大多数房地产基金行业仍然使用很大比例的传统融资。与欧美一些国家的房地产融资创新模式相比,实际上太少了。与美国相比,我不知道我们所处的阶段是否合适。这相当于美国的20世纪80年代。这才刚刚开始,未来我们有很多机会进行更多的创新。例如,房地产行业需要房地产资金来做一些工作,并在从征地到建设再到售房退出的各个阶段进行一些创新。当我拿走土地时,我可以通过匹配杠杆来降低开发商的成本。当我建造土地时,我可以进行一些配置和产品创新,这可以降低他对一级银行融资的要求。如果我以后再做房地产基金,我可以把项目整体卖掉,或者通过其他方式尽快收回项目,这对房地产企业很有帮助。目前,我们做的大多数事情都局限于更传统的或准银行的工作。在接下来的两年里,我认为帷幕刚刚拉开,许多创新模式可以完成。我们新沃基本上每周都要召开一次创新会议,不仅通过公司内部会议,还通过各种不同的形式。例如,我们通过微信等新媒体讨论不同的创新模式。像我们做的许多项目一样,股票和债券的结合是向前迈出的一步。最基本的是有固定收入的产品。现在我看到许多不同的公司在市场上做更先进的事情。例如,星浩纯股权投资基金的模式,包括邓总和他的同事所做的美元基金,未来可能是一个繁荣的局面,这也是我们市场未来可能需要的。

我想和你分享三个方面。首批股票的数量将会增加,并成为一个市场的特征。因为从去年下半年开始,我国的房地产基金实际上已经进入了一个大资本管理的时代,行业进入了一个激烈的竞争状态。刚才,张先生也提到了固定收益。过去雇员不多。两年前我们仍然这样做。我有深厚的感情。那时,每个人都在谈论体育。自去年下半年以来,所有机构都在考虑这个问题。无论是公开发行、信托还是其他不同的机构,毫无疑问,最简单的方式是固定收入。这个行业用不了多长时间,它的管理或产量就会慢慢下降。到了某个时候,你的管理团队是否优秀,是否有能力持股,是否能突破这一点,都将成为一种市场强制机制,这是必然的。这也是一个改组过程。我认为,在未来两三年内,将会有越来越多的机构或基金在我国整个房地产基金行业中涌现出来做股权投资。这一趋势不可避免。

第二点,中国的投资基金非常丰富,但他们找不到渠道。股权方面有许多创新。我看到了一个最极端的例子。其结构优于ABCD的四层,每种不同的产品对应不同的投资者。仅仅

第三,对于未来的房地产基金、股票和管理公司,管理团队要求非常高的标准。如何使专业水平,有良好的风险控制措施,给投资者他们想赚的钱,让投资者和你一起成长?这需要非常高的团队,而且趋势很明显。正如徽章常说的,它会越来越少,但会越来越精致。

我认为是这样,如果是短期水平,因为我们的判断是宏观调控从过渡到下半年应该是中性的,可能不会有激进的政策,这是一个。其次,整个市场可能在6月份经历了资金短缺,但另一方面,随着大规模资本管理时代的到来,综合这些因素,我认为整个行业的资本成本仍可能下降,这一趋势应该相对明显。

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